Bài 1: Lạm phát, sốt ảo, thiếu nguồn cung và… “bong bóng”?
Nhiều thông tin trái chiều trong thời gian gần đây dễ khiến đa số nhận định “bong bóng” bất động sản đang quay trở lại, đặc biệt tại những thị trường đang “nóng sốt” như Nghệ An. Vậy thực hư thế nào, liệu sốt ảo và thiếu nguồn cung có đi kèm sự đổ vỡ?
Khi “sốt đất” thống trị từ nông thôn đến thành phố
Bước vào đầu năm 2022, “lạm phát” bắt đầu trở thành từ khóa chủ đạo, len lỏi đến mọi ngôi nhà và mọi lĩnh vực của đời sống. Sự mất giá của tiền kéo theo giá trị hàng hóa leo thang, kinh doanh chững lại cùng thị trường vàng, chứng khoán có những dấu hiệu rơi tự do. Từ đó, không ít nhà đầu tư chứng khoán cùng một lượng lớn người dân bất an với giá trị tài sản tương lai đã tìm đến bất động sản như một “điểm tựa”, biến “sốt đất” trở thành vấn đề “nóng” từ nông thôn đến thành phố.
Theo khảo sát, thời điểm trước Tết Nguyên đán, đất nền tại các xã như Nghi Đức, Nghi Ân, Hưng Lộc, Hưng Đông… của TP Vinh được bán ra với giá từ 7 – 8 triệu đồng/m2 và thời điểm sau Tết từ tháng 2 đến tháng 4 được bán trao tay với giá gần gấp đôi, dao động từ 12 – 15 triệu đồng/m2. Có nhiều lô đất ở các xã như Nghi Thái, Nghi Phong giáp ranh với khu vực thành phố có những thời điểm bán trao tay đã kiếm được từ vài trăm triệu đến hàng tỷ đồng chỉ trong vài ngày.
Không chỉ khu vực thành phố, nhiều vùng nông thôn hẻo lánh, đất rừng, đất nông nghiệp cũng được đẩy giá đất lên “trời” trong cơn sốt hầm hập, với từng đoàn người nườm nượp đua nhau về “săn” đất và tham dự các phiên đấu giá đất.
Đơn cử hồi tháng 3, phiên đấu giá đất vùng quy hoạch Ruộng Bông, Hồ Trọt xã Lưu Sơn (Đô Lương) diễn biến rất sôi động. Phiên đấu giá 62 lô đất, có 420 lượt khách hàng tham gia, trong đó có một doanh nghiệp bất động sản đã trúng đấu giá 14 lô đất đẹp với diện tích mỗi lô là 170 m2 đến 175 m2. Với giá đấu trúng hơn 5 tỷ đồng/lô, mức chênh lệch giá các lô đất mà doanh nghiệp này trúng là từ hơn 2,4 tỷ đến 2,7 tỷ đồng so với giá khởi điểm.
Phiên đấu giá đất tại xã Diễn Nguyên (Diễn Châu) mới đây đã đấu 48 lô đất, có trên 200 lượt người tham gia. Sau đấu giá, đất vẫn “đội” lên tăng vọt, tùy theo vị trí, có lô giá khởi điểm hơn 1,4 tỷ đồng, sau đấu giá trúng hơn 3 tỷ đồng, mức chênh lệch lô đất mà người trúng hơn 1,5 tỷ đồng so với giá khởi điểm.
Tại địa bàn các huyện Đô Lương, thị xã Hoàng Mai, thời điểm “nóng” các phiên đấu giá sôi nổi, có những lô đất đấu giá cao từ 5,5 đến 6 tỷ đồng.
Mới đây, thông báo đấu giá quyền sử dụng đất tại phường Quỳnh Xuân, thị xã Hoàng Mai ngày 9/4/2022 đấu 44 lô đất giá khởi điểm thấp nhất 2,5 tỷ đồng, cao nhất trên 4,4 tỷ đồng. Tại xã miền núi Tân Thành (Yên Thành), một số lô đất có giá khởi điểm gần 4 tỷ đồng.
Nhưng người mua thực vẫn khó tìm được nguồn cung
Theo một chuyên gia bất động sản, những cơn sốt đất vừa qua được cộng hưởng nhờ thông tin nhiều tập đoàn lớn vào đầu tư các dự án quy mô ở Nghệ An, như Dự án Mey Senses Lucia Bay Bãi Lữ tại Nghi Lộc của Tập đoàn Tân Á Đại Thành; Khu giải trí Cửa Hội của Vingroup; Tập đoàn Ecopark cũng sẽ đầu tư xây Khu du lịch sinh thái nghỉ dưỡng 200ha tại Hưng Hòa… Bên cạnh đó, TP. Vinh đã ký kết nhiều biên bản ghi nhớ đầu tư hàng loạt dự án đô thị, như: Dự án Khu đô thị của Tập đoàn Vingroup ở phường Quang Trung; Dự án Tổ hợp thương mại, du lịch, đô thị Bến Thủy và các dự án phát triển của Công ty CP Tập đoàn T&T; Dự án Khu đô thị của Công ty CP Eurowindow Holding…
Ngoài ra, cơ sở hạ tầng dần hoàn thiện, với 2 công trình trọng điểm đã thành hình là cầu Cửa Hội nối hai tỉnh Nghệ An và Hà Tĩnh hay tuyến đường 72m nối TP Vinh với thị xã Cửa Lò đã có tác động lớn đến việc giá đất “nhảy múa”, tạo ra những “cơn sốt” cục bộ từ vùng ven TP Vinh đến các vùng quê xa xôi.
Cũng theo chuyên gia này, thực chất những cơn sốt đất thời gian qua ở Nghệ An là sốt đất ảo cục bộ chứ không phản ánh cung – cầu thực của thị trường: “Điều bất cập ở đây là những vùng quê hẻo lánh chưa có hạ tầng, chưa có đô thị hóa sôi động lại có giá đất cao hơn nhiều so với thành phố. Cũng như bitcoin hay lan đột biến, sốt ảo khiến giá cả tăng nhưng giá trị không tăng, sẽ chỉ mang lại lợi ích cho một bộ phận nhỏ cò đất phong trào, những nhà đầu tư lướt sóng…, mà không tạo ra giá trị cho xã hội và khiến những nhà đầu tư lâu dài, người mua ở thực khó đạt được mục tiêu, trong khi nguồn cung dự án tại Nghệ An vẫn còn khan hiếm”.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, việc hệ thống hạ tầng kỹ thuật, giao thông, đô thị được đầu tư, phát triển nhanh giúp đẩy tăng giá trị của đất đai là nguyên lý của thị trường. Thế nhưng, mức tăng giá đất hiện nay đang không tương xứng với mức độ tăng đầu tư, như đầu tư tăng 1 mà giá tăng 3 – 4 lần là bất hợp lý. Sự tăng giá mạnh của nhà đất trong thời gian ngắn là không đúng với giá trị thật và tiềm ẩn nguy cơ “bong bóng”.
Và một vài “điểm sáng” trên thị trường
Tuy vậy, trong bối cảnh thị trường tranh tối, tranh sáng, đã có những hành động kịp thời và quyết liệt từ các cơ quan nhà nước nhằm ngăn chặn nguy cơ “bong bóng” bất động sản xảy ra trong năm 2022.
Cụ thể, các ngân hàng hiện đang hạn chế tín dụng cho đầu cơ bất động sản. Một số ngân hàng tạm ngưng giải ngân các khoản tín dụng bất động sản dù đã được phê duyệt hồ sơ để rà soát toàn hệ thống, trong khi đó, nhiều địa phương đã tạm dừng giải quyết thủ tục liên quan việc chia tách thửa; đồng thời kiểm soát các hoạt động kinh doanh bất động sản trên địa bàn.
Các cơ quan chức năng Nghệ An cũng tăng cường thanh tra, kiểm tra, quản lý các sàn giao dịch và các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Các sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn tỉnh sẽ phải thực hiện báo cáo định kỳ hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản qua sàn và chịu trách nhiệm về hồ sơ, thông tin cung cấp.
Để ngăn ngừa tình trạng mua bán và nâng giá đất trên địa bàn, UBND tỉnh Nghệ An yêu cầu các sở, ngành chuyên môn về đất đai, Sở Xây dựng, Sở Kế hoạch và Đầu tư… công bố công khai thông tin về quy hoạch, kế hoạch để người dân tiếp cận các thông tin chính thống, không bị nhiễu thông tin, để tránh bị giới đầu cơ lợi dụng thổi giá, đẩy giá đất, giá bất động sản lên cao nhằm thu lợi bất chính và có biện pháp quản lý sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được phê duyệt.
Ông Nguyễn Thế Phiệt – Trưởng phòng Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản, Sở Xây dựng Nghệ An cho biết thêm: “Thời gian qua Chính phủ và các ban, ngành liên quan chấn chỉnh hạn chế tình trạng “sốt đất”. Các cơ quan truyền thông tích cực vào cuộc, nên nhiều người dân không còn tình trạng quay cuồng vào đất, nhà đầu tư thận trọng hơn khi đầu tư bất động sản”.
Trước những động thái đó, đại diện một doanh nghiệp bất động sản tại Nghệ An cho biết: “Sự điều chỉnh tại thời điểm này là cần thiết và sẽ tốt cho bức tranh tổng quan của ngành bất động sản Nghệ An trung và dài hạn. Trong lúc thị trường đang nhạy cảm, người mua cần có cái nhìn khách quan và khắt khe hơn để đảm bảo tiền chảy vào đúng chỗ. Cá nhân tôi đánh giá những dự án tốt, có vị trí thuận lợi, chuẩn pháp lý, giá trị thật sẽ là kênh đầu tư “vua” trong thời gian tới và năm 2022 sẽ là “thời của bất động sản giá trị thực”.
Theo Tài chính và Đầu tư
